ratamento a ser dado durante o período de calamidade pública causado pela Covid-19. Não iremos abordar todas as alterações propostas neste Projeto de lei.
Diante de uma enxurrada de perguntas sobre como ficarão os relacionamentos entre locador e locatário nas locações urbanas, diante das alterações propostas pelo projeto de lei 1.179/2020 aprovado pelo senado Federal e encaminhado à Câmara dos Deputados, optamos por tecer alguns comentários sobre o que muda caso o projeto de lei seja aprovado com a redação atual vigente em 13/04/2020.
LOCAÇÕES URBANAS DE IMÓVEIS
PRESCRIÇÃO: As primeiras considerações são relacionadas aos prazos de prescrição para cobrança de dívidas, dentre as quais se incluem os aluguéis e quotas condominiais, que ficarão suspensos até 30/10/2020, sem prejudicar as demais hipóteses de suspensão de prescrição previstas no Código Civil. Isso significa que as dívidas poderão ser cobradas nos prazos legais, e não serão contados para fins de prescrição o período entre 30/03/2020 e 30/10/2020.
DESPEJO LIMINAR: A lei de locações (lei 8.245/90) prevê expressamente no art. 59 as hipóteses de concessão de liminar de despejo, sendo certo que durante o período de vigência do Projeto de lei, caso aprovado, não se concederá despejo liminar para ações de despejo ajuizadas a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020, com exceção das situações previstas no art. 47 da lei do inquilinato.
Para que o leitor saiba em que hipóteses o locador poderá ter o despejo liminar e em que hipóteses ficarão suspensas as liminares de despejo com pagamento de caução equivalente a 3 meses de aluguel, separamos abaixo as situações específicas.
Ficarão permitidas liminares de despejo nos seguintes casos:
- O descumprimento do mútuo acordo entre locador e locatário para desocupação, concedido o prazo mínimo de seis meses ao locatário;
- A rescisão de locação de imóveis destinados a empregados do locador que tenham o contrato de trabalho rescindido;
- O despejo para realização de obras de reparação urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser realizadas com a permanência do locatário no imóvel;
Ficarão suspensas as liminares de despejo nos casos abaixo:
- O término do prazo para substituição do fiador, quando este notifica o locador da extinção da garantia por exoneração de fiança no prazo de 120 dias;
- A falta de pagamento de aluguel e encargos quando o contrato não tem garantia locatícia, ou após o prazo de exoneração do fiador ter se expirado sem substituição.
- O término do prazo de locação não residencial, desde que o despejo tenha sido ajuizado no prazo de até 30 dias após o prazo determinado no contrato ou da notificação premonitória comunicando a intenção de retomada.
- Término do contrato de locação por temporada;
- A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação;
- A permanência de sublocatário no imóvel cujo contrato com o locatário/sublocador tenha sido extinto;
Observamos que o locador pode ajuizar o despejo do imóvel e a rescisão da locação, entretanto, o que o projeto de lei veda é a concessão de medida liminar de despejo em 15 dias. Isto significa que o réu deverá ser citado para contestar o pedido e somente após a sentença poderá o autor executar ordens de despejo.
A suspensão das liminares de despejo não impedem o despejo de imóveis de processos que estejam em andamento com sentença já prolatada, pois neste caso o despejo poderá ser realizado, mesmo durante o prazo de calamidade pública.
DA POSSIBILIDADE DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PARA PESSOAS ATINGIDAS ECONOMICAMENTE PELA PANDEMIA
A primeira consideração é de que a hipótese de suspensão parcial ou total de pagamento de aluguéis está restrita a imóveis RESIDENCIAIS.
Outro aspecto que deve ser levantado é que a suspensão de pagamento somente poderá ser exercida pelos locatários que sofrerem alteração econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração.
Ou seja, pessoas que estejam recebendo normalmente seus salários, proventos de aposentadoria, pensões previdenciárias e alimentícias não podem suspender os pagamentos de aluguéis.
A suspensão do pagamento poderá ser parcial ou total, sendo certo que os aluguéis vencidos ou diferenças apuradas deverão ser pagos a partir de 30/10/2020, na data do respectivo vencimento do aluguel imediatamente posterior a esta data, somando-se à prestação dos aluguéis vincendos, na proporção de 20 por cento dos aluguéis vencidos.
Os locatários que estiverem inseridos nas hipóteses acima deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previstos no artigo, podendo ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
Nossa sugestão principal é que neste momento delicado, devido às implicações nas rendas dos locadores que dependem do aluguel para completar sua renda de aposentadoria, e diante da dificuldade natural de empregados submetidos a redução de jornada de trabalho, suspensão e rescisão de contratos de trabalho, a melhor situação sempre será o entendimento entre as partes para chegar ao melhor termo para os aluguéis vencidos durante este período de crise.
Esperamos ter ajudado a esclarecer algumas dúvidas relacionadas às alterações de direito privado relacionadas à locação, estando a disposição para quaisquer outras dúvidas que venham a surgir no futuro. Caso o projeto de lei venha a ser alterado pela Câmara dos deputados, iremos atualizar o artigo para as novas situações propostas.
Como sempre, o ideal sempre será consultar a assessoria de um advogado para saber a melhor situação para o seu caso.
ANDRÉ VIANNA ANTUNES OAB/RJ 77.836
ANTUNES FREIRE ADVOGADOS ASSOCIADOS