Mais uma vez tendo o cuidado de esclarecer que não estamos pretendendo abordar todos os temas contidos no projeto de lei 1.179/2020, este informativo tem a finalidade de explicar quais os atos que o síndico terá permissão legal de praticar durante o período de pandemia.
Estamos diante de um cenário que causa mais dúvidas do que certezas, tendo em vista a própria dualidade entre as opiniões do Presidente da República e do Ministro da Saúde sobre qual a melhor forma de lidar com a pandemia do corona vírus 19.
Em linha com a organização mundial de saúde e Ministério da Saúde, o congresso nacional está discutindo nos termos do projeto de lei 1.179/2020, já aprovado pelo Senado e que será objeto de discussão na Câmara dos Deputados, quais os poderes do síndico para lidar com a utilização das áreas de uso comum dos condomínios edilícios pelos condôminos, para prevenir o contágio do corona vírus.
Os poderes que estão sendo concedidos provisoriamente nas discussões das relações de direito privado, com o projeto de lei ora citado constam dos artigos 15 a 17, e em resumo permitem o seguinte:
PODERES DO SÍNDICO
Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:
I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;
Com esta medida, o congresso pretende conceder aos síndicos mais do que a faculdade, mas a responsabilidade de impedir o uso das áreas de uso comum do condomínio com a finalidade de prevenir a contaminação do corona vírus. Obviamente que esta competência está concedida em caráter meramente emergencial, já que por força do próprio código civil, é direito de cada condômino fazer uso das áreas de uso comum dos condomínios edilícios.
A determinação acima será provisória durante o período de calamidade pública, como medida de saúde pública, devendo ser extinta após a liberação de circulação a ser determinada pelas autoridades competentes.
Incluem-se neste inciso a utilização de campos de futebol, quadras poliesportivas, piscina, e outras áreas destinadas a reunião de grupos de pessoas.
II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.
Este inciso permite ao síndico restringir a realização de reuniões, festividades e outros tipos de eventos que reúnam pessoas possivelmente contaminadas. O uso de abrigos de veículos por terceiros visa tornar o condomínio utilizável unicamente pelos condôminos, evitando acesso de terceiros, preservando-se apenas o uso exclusivo dos condôminos e possuidores diretos (locatários, usufrutuários, herdeiros e cessionários de direitos sobre as unidades condominiais).
Mais uma vez, esclarecemos que a medida é contrária aos regulamentos previstos no Código civil, e serão apenas utilizados de forma transitória durante o período de calamidade pública.
O artigo ressalva que as proibições não são para todas as situações, pois poderá haver reuniões que tenham por finalidade o atendimento médico, a realização de obras estruturais necessárias e a realização de benfeitorias necessárias, que são aquelas imprescindíveis a segurança, saúde e plena utilização dos condôminos a respeito de suas unidades.
DAS ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS VIRTUAIS
Durante o período de calamidade pública, o projeto de lei prevê ainda a possibilidade de reuniões e assembleias condominiais por meio virtual, e nestes casos a manifestação de cada condômino por meio virtual será considerada como assinatura presencial para efeitos jurídicos e as decisões que forem deliberadas nas respectivas assembleias virtuais.
O projeto de lei ainda indica que a prestação de contas do síndico é obrigatória, sob pena de destituição, não sendo permitido a este postergar prestação de contas por motivo de estado de calamidade pública para eximir suas obrigações legais.
De qualquer forma, sempre será aconselhável o acompanhamento de um advogado, para permitir que se evitem abusos, tanto por parte dos condôminos quanto por parte dos síndicos dos condomínios de nosso país.
ANDRÉ VIANNA ANTUNES
OAB/RJ 77.836
ANTUNES FREIRE ADVOGADOS ASSOCIADOS